Ακίνητα: Αλλάζουν όλα στη φορολογία – Μεγαλύτερο αφορολόγητο, νέοι συντελεστές

Αυξήσεις στα αφορολόγητα όρια για αγορές, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές πρώτης κατοικίας, αλλαγές στα γενικά όρια απαλλαγής από τους φόρους δωρεών-κληρονομιών, τροποποιήσεις στις κλίμακες και μειώσεις στους συντελεστές υπολογισμού των φόρων στα ακίνητα σχεδιάζει η κυβέρνηση για το 2020. Οι αλλαγές αυτές θα επέλθουν αμέσως μετά την αναμόρφωση του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, η οποία ήδη έχει δρομολογηθεί.

Το σχέδιο για τις ριζικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων αποκαλύπτεται στο κείμενο του προσχεδίου του κρατικού προϋπολογισμού του 2020, το οποίο υπεβλήθη πρόσφατα στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Στις σελίδες 19-20 του -συντεταγμένου στην αγγλική γλώσσα – κειμένου αναφέρεται, συγκεκριμένα, ότι οι τροποποιήσεις στο νομοθετικό πλαίσιο προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων θα επιτρέψουν τον καθορισμό δικαιότερων συντελεστών φορολογίας ακινήτων και κατωτάτων ορίων επιβολής φόρων (αφορολογήτων ορίων).

Οι κυριότερες αλλαγές θα αφορούν σε αύξηση του αφορολόγητου ορίου για ται μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλαγή των κύριων συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, με διεύρυνση των χαμηλότερων κλιμακίων, αλλά και αύξηση του αφορολόγητου για το συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. 

Όπως είναι ήδη γνωστό, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει αποφασίσει να προχωρήσει στην αναδιαμόρφωση του νομοθετικού πλαισίου για τον προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, οι οποίες χρησιμοποιούνται ως βάσεις για τον καθορισμό των φορολογητέων αξιών τους. Στόχος είναι οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων να προσεγγίσουν όσο δυνατό περισσότερο τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς.

Σήμερα, σε πολλές περιοχές της χώρας οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα από αυτά στα οποία ανέρχονται οι πραγματικές τιμές τους. Συνεπώς, η υλοποίηση της απόφασης για προσέγγιση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς θα έχει ως συνέπεια οι αντικειμενικές φορολογητέες αξίες των ακινήτων να αυξηθούν σημαντικά σε πολλές περιοχές της χώρας. Προκειμένου οι αυξήσεις των φορολογητέων αξιών των ακινήτων να μην οδηγήσουν σε υπέρμετρη άνοδο των φορολογικών επιβαρύνσεων για εκατομμύρια ιδιοκτήτες, σχεδιάζονται παρεμβάσεις εξομάλυνσης σε όλες τις άλλες παραμέτρους υπολογισμού των τελικών επιβαρύνσεων επί των ακινήτων. Οι παρεμβάσεις αυτές θα έχουν τη μορφή αυξήσεων σε υφιστάμενα αφορολόγητα όρια, τροποποιήσεων σε υφιστάμενα φορολογικά κλιμάκια και μειώσεων σε φορολογικούς συντελεστές.

Σύμφωνα, ειδικότερα, με πληροφορίες, οι φόροι στους οποίους θα γίνουν αλλαγές στα όρια απαλλαγής, στους συντελεστές και τις κλίμακες υπολογισμού είναι οι εξής:

1) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.). Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η αγορά πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας:

– έως 200.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από άγαμο

– έως 250.000 ευρώ εφόσον πραγματοποιείται από έγγαμους ή συνάψαντες σύμφωνο συμβίωσης, που δεν βαρύνονται με τέκνα. Για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι τα δύο τα παραπάνω όρια απαλλαγής προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ. Για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του δευτέρου τα όρια προσαυξάνονται περαιτέρω κατά 30.000 ευρώ.

2) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς. Σε περιπτώσεις δωρεών πρώτης κατοικίας ισχύουν αφορολόγητα όρια όμοια με αυτά που εφαρμόζονται στον φόρο μεταβίβασης.

3) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10%. Σε περιπτώσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας ισχύουν αφορολόγητα όρια όμοια με αυτά που εφαρμόζονται στο φόρο μεταβίβασης.

4) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων. Ο φόρος αυτός υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

5) Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.). Ο φόρος αυτός επιβάλλεται σε όλα τα κτίσματα και τις εδαφικές εκτάσεις που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο με βάση συντελεστές βασικού φόρου ανά τ.μ. κλιμακούμενους ανάλογα με το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τ.μ. που ισχύουν στις περιοχές στις οποίες βρίσκονται τα φορολογούμενα ακίνητα.

6) Ο συμπληρωματικός Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.). Ο φόρος αυτός επιβάλλεται στο άθροισμα των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών όλων των κτισμάτων και των εδαφικών εκτάσεων εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Ο υπολογισμός του φόρου γίνεται κλιμακωτά με συντελεστές από 0,15% έως 1,15%, ανάλογα με το ύψος στο οποίο ανέρχεται το άθροισμα των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εδαφικών εκτάσεων εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών τα οποία κατέχει ο φορολογούμενος.

Σύμφωνα με πληροφορίες οι αλλαγές που εξετάζονται από το υπουργείο Οικονομικών είναι οι εξής:

α) Τα όρια αξίας μέχρι τα οποία ισχύουν απαλλαγές από τους φόρους μεταβίβασης, δωρεάς, γονικής παροχής και κληρονομιάς θα επανεξεταστούν και θα επανακαθοριστούν με βασικό σκοπό να αποτραπεί η περικοπή ή ακόμη και η πλήρης απώλεια των φοροαπαλλαγών για όσους φορολογούμενους αποκτήσουν πρώτη κατοικία μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Ιδιαίτερη έμφαση θα δοθεί στα αφορολόγητα όρια για την απόκτηση πρώτης κατοικίας τα οποία θα αυξηθούν προκειμένου να διατηρηθεί η απαλλαγή ιδιαίτερα για τις οικογένειες.

Συγκεκριμένα τα αφορολόγητα όρια για τις αγορές, τις δωρεές, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές κτισμάτων που προορίζονται για πρώτη κατοικία αναμένεται να αυξηθούν προκειμένου να μην υπαχθούν σε φόρο ακίνητα προοριζόμενα για πρώτη κατοικία των οποίων οι σημερινές αντικειμενικές τους αξίες βρίσκονται λίγο κάτω από τα επίπεδα των ορίων αυτών.

Π.χ. μονοκατοικία της οποίας η σημερινή αντικειμενική αξία ανέρχεται σε 190.000 ευρώ απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακόμη κι αν αγοραστεί από άγαμο φορολογούμενο χωρίς προστατευόμενα τέκνα. Αν η αντικειμενική αξία της αυξηθεί κατά 30% θα ανέλθει σε 247.000 ευρώ, δηλαδή θα υπερβεί κατά ένα ποσό της τάξεως των 47.000 ευρώ το σημερινό αφορολόγητο όριο των 200.000 ευρώ, το οποίο ισχύει για τον άγαμο χωρίς τέκνα. Αν δεν αυξηθεί το αφορολόγητο των 200.000 ευρώ, τότε ο άγαμος μη βαρυνόμενος με τέκνα αγοραστής της κατοικίας θα υποχρεωθεί να καταβάλει φόρο μεταβίβασης 3% επί του υπερβάλλοντος ποσού των 47.000 ευρώ, δηλαδή θα κληθεί να πληρώσει 1.410 ευρώ (47.000 ευρώ Χ 3%). Αν όμως το αφορολόγητο αυξηθεί κατά 50.000 ευρώ και φθάσει στο επίπεδο των 250.000 ευρώ, τότε ο αγοραστής της κατοικίας δεν θα πληρώσει καθόλου φόρο, διότι η αυξημένη στα 247.000 ευρώ αντικειμενική αξία της κατοικίας θα εξακολουθεί να είναι χαμηλότερη του αφορολογήτου ορίου.

β) Οι κλίμακες των συντελεστών υπολογισμού του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα αναμορφωθούν. Συγκεκριμένα, θα διευρυνθούν τα χαμηλά κλιμάκια, στα οποία αντιστοιχούν οι πιο μικροί συντελεστές υπολογισμού του φόρου και με βάση τα οποία φορολογείται η συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών, η οποία κατέχει ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές αντικειμενικές τιμές ζώνης. Στόχος είναι οι αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών να μην οδηγήσουν σε μετάβαση των ακινήτων πολλών φορολογουμένων από τα χαμηλά σε πιο υψηλά κλιμάκια όπου εφαρμόζονται πολύ μεγαλύτεροι συντελεστές φόρου. Π.χ. σήμερα για όσα κτίσματα βρίσκονται σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές τιμές ζώνης ανέρχονται σε ποσά μεταξύ 751-1.050 ευρώ ανά τ.μ. ισχύει συντελεστής κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. 2,8 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για όσα κτίσματα βρίσκονται σε περιοχές με τιμές ζώνης από 1.051-1.500 ευρώ ανά τ.μ. εφαρμόζεται συντελεστής κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. 3,7 ευρώ ανά τ.μ. Προκειμένου να αποφευχθεί η απότομη αύξηση του συντελεστή υπολογισμού του ΕΝ.Φ.Ι.Α. από τα 2,9 στα 3,7 ευρώ ανά τ.μ. σε όσες περιοχές οι τιμές ζώνης αυξηθούν πάνω από το όριο των 1.050 ευρώ ανά τ.μ., εξετάζεται η αύξηση του ορίου των 1.050 ευρώ μέχρι το οποίο ισχύει ο συντελεστής 2,9 ευρώ ανά τ.μ. στα επίπεδα των 1.100 ή ακόμη και των 1.150 ευρώ.

γ) Το αφορολόγητο όριο των 250.000 ευρώ, το οποίο ισχύει στον συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. σχεδιάζεται να αυξηθεί τουλάχιστον κατά 50.000 ευρώ. Στόχος είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων να μην χάσουν, εξαιτίας των αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών, την πλήρη απαλλαγή από τον συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. Δηλαδή όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων κατέχουν κτίσματα και εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών εδαφικές εκτάσεις συνολικής αντικειμενικής αξίας λίγο κάτω από το ισχύον σήμερα αφορολόγητο όριο των 250.000 ευρώ να μην υποχρεωθούν για πρώτη φορά να καταβάλουν συμπληρωματικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. λόγω αύξησης της συνολικής αντικειμενικής αξίας των ακινήτων τους πάνω από το όριο των 250.000 ευρώ.

δ) Πέραν της αύξησης του αφορολογήτου, μελετάται το ενδεχόμενο να επέλθουν τροποποιήσεις και στα κλιμάκια ή ακόμη και να επιβληθούν μειώσεις στους συντελεστές υπολογισμού του συμπληρωματικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. ώστε όσοι ιδιοκτήτες επιβαρύνονται ήδη με αυτόν να μην υποχρεωθούν να τον πληρώσουν σημαντικά αυξημένο εξαιτίας της ανόδου των αντικειμενικών αξιών.

ΠΩΣ ΘΑ ΔΙΑΜΟΡΦΩΘΕΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΑΝ ΑΥΞΗΘΕΙ ΤΟ ΑΦΟΡΟΛΟΓΗΤΟ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΥΞΗΣΗ ΤΩΝ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΩΝ ΑΞΙΩΝ